Se loger aux frais de la société… parfois oui, parfois non

Un homme et une femme ont une société qu’ils qualifient eux-mêmes de société immobilière. La société est née de plusieurs fusions et avait en portefeuille un immeuble commercial, un appartement à Knokke-Heist et une habitation à Grembergen. En octobre 2014, le couple transfère son domicile, ainsi que le siège social de la société, de l’habitation de Grembergen vers l’appartement de Knokke-Heist. En mars 2015, l’habitation de Grembergen est détruite par un incendie. L’indemnisation du sinistre rapporte une plus-value. La société entend l’exonérer temporairement. C’est possible à condition de réinvestir l’indemnité.

En 2017, la société fait l’objet d’un contrôle approfondi portant sur les exercices d’imposition 2015 et 2016. À cette occasion, le fisc constate que les immeubles mis à la disposition du gérant n’ont pas été utilisés dans le cadre des activités de la société. Les frais afférents aux habitations ne sont donc pas déductibles. La plus-value sur l’habitation de Grembergen ne peut en outre pas être exonérée, parce que la première condition en vue de cette exonération n’est pas remplie – à savoir que le bien doit être utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle de la société. La plus-value est donc intégralement déductible.

Le juge gantois remet d’emblée la qualification de « société immobilière » en question.
Il est indéniable qu’il y a des immeubles dans la société, mais le tribunal semble plutôt considérer la société comme une société patrimoniale (donc comme une société qui gère son propre patrimoine) plutôt que comme une société immobilière (c’est-à-dire une société qui vend et achète des immeubles).

Le tribunal conclut que le fait que la société soit enregistrée comme une société immobilière ne signifie pas pour autant que les frais afférents aux deux immeubles doivent automatiquement être considérés comme des frais professionnels déductibles.

Le couple confirme qu’il utilise personnellement les habitations, mais que le but est de les vendre à terme et de réaliser une plus-value au passage.

Mais cette considération théorique ne convainc pas le tribunal : le fait que les immeubles rapporteront un jour une plus-value n’est pas suffisamment démontré. Et même s’ils rapportaient une plus-value, la condition en vue de la déductibilité n’est pas remplie, puisque la plus-value n’est aujourd’hui pas certaine.

Qu’en est-il de la théorie de la rémunération ?
Selon cette théorie, une société peut qualifier de frais professionnels déductibles les frais engagés en vue d’octroyer un avantage de toute nature à son administrateur du chef de l’exercice de son activité professionnelle au sein de la société.
C’est également le cas en l’espèce : le gérant bénéficie d’un avantage imposable via le logement gratuit.

Mais voilà... Le gérant payait une contribution personnelle pour l’habitation. Cette contribution personnelle était inscrite au débit de son compte courant. La contribution correspondait exactement au montant de l’avantage, de sorte que dans la pratique, le gérant ne devait pas payer d’impôt.

Selon le tribunal, le fisc en déduit à juste titre que les avantages ne peuvent être considérés comme une rémunération, puisque l’équivalent de l’avantage a été entièrement comptabilisé et que le gérant doit donc rembourser cet avantage.

La théorie de la rémunération ne s’applique donc pas.

L’affaire portée devant la cour d’appel de Gand concernait une villa avec piscine et poolhouse, détenue par une société de management. La société utilisait le bâtiment pendant 20 % du temps. Le reste du temps, le bâtiment était mis à la disposition du dirigeant d’entreprise qui payait des impôts sur l’avantage.

La société invoque la théorie de la rémunération susmentionnée pour déduire à 100 % les frais afférents à l’habitation.

Le fisc rejette la déduction et argumente que la mise à disposition ne vise pas à rémunérer le dirigeant d’entreprise pour ses prestations dans la société. Le dirigeant d’entreprise percevait également une rémunération en espèces et nulle part dans le contrat, il n’était fait mention de l’habitation en tant que rémunération pour des prestations. Mais le dirigeant d’entreprise renvoie au procès-verbal de l’assemblée générale qui mentionne explicitement que la rémunération du gérant pour l’exercice de son mandat se compose à la fois d’un salaire périodique en espèces et d’un avantage en nature, à savoir l’usage privé du logement.

Le fisc attire également l’attention sur la disproportion entre le montant de l’avantage imposable et le montant des frais. Mais cet argument n’est que rarement voire jamais admis : le fait que l’avantage imposable soit nettement inférieur à la valeur réelle de l’avantage tient à l’évaluation forfaitaire imposée par le fisc lui-même.

Enfin, la cour rejette l’argument selon lequel la valeur réelle de l’avantage est particulièrement élevée. Il s’agit là d’un jugement d’opportunité. La cour constate qu’il n’y a qu’un seul gérant et actionnaire. La société n’occupe pas de personnel. Grâce à ce gérant, la société génère un revenu considérable et peut octroyer une rémunération considérable à son dirigeant d’entreprise.

L’arrêt de la cour d’appel de Gand prouve qu’il est toujours possible de détenir une habitation – avec tous les avantages fiscaux auxquels elle ouvre droit – en société. Le jugement du tribunal de Gand prouve en revanche que ce n’est pas acquis pour autant.

La principale différence entre les deux affaires semble résider dans la question de savoir dans quelle mesure le logement gratuit constitue une rémunération alternative. Il doit y avoir une raison à la rémunération. Cela semble être le cas dans l’arrêt de la cour, mais c’est beaucoup moins évident dans le jugement du tribunal. Le fait est qu’à trop en vouloir, on finit par se heurter à la résistance du fisc. Et cela peut alors durer longtemps...