Logement du dirigeant d'entreprise : pas un remploi valable en cas de plus-value forcée ?

Une société met deux logements à la disposition du dirigeant d’entreprise et de son conjoint. Le couple paie un loyer en échange, qui est égal à l’avantage de toute nature. Pour rappel : lors de la mise à disposition d’un logement, l’avantage de toute nature est fixé de façon forfaitaire. Cette valeur forfaitaire est généralement nettement inférieure à la valeur réelle de l’avantage.

Comme le couple paie un loyer (à la propre société), l’avantage est donc complètement neutralisé et il n’y a pas d’impôt à payer.

À un moment donné, un des logements est entièrement détruit par un incendie. La compagnie d’assurances indemnise la société (en tant que propriétaire de l’immeuble). De ce fait, la société réalise une plus-value dite forcée. Les plus-values sont en principe imposables, mais en cas de plus-value forcée, vous pouvez éviter l’impôt en réinvestissant l’indemnité en temps utile dans une nouvelle immobilisation. La plus-value devient alors imposable de manière étalée, à savoir au rythme d’amortissement de la nouvelle immobilisation. La société opte pour cette taxation étalée en faisant réparer le logement.

Comme très souvent, le fisc rejette la déduction des frais et amortissements relatifs aux logements dans le chef de la société. L’article 49 du CIR 1992, qui constitue la base légale en vue de la déduction des frais professionnels, exige que les frais soient faits dans le but d’acquérir ou de conserver des revenus.

S'il peut être prouvé que les frais ont été faits dans le but de rémunérer le dirigeant d’entreprise pour le travail fourni, ces frais peuvent être admis, mais une telle preuve est difficile à fournir et doit souvent être obtenue devant un tribunal… Avec des chances de succès variables.

Dans le cas présent, le dirigeant d’entreprise ne parvient à convaincre ni le fisc ni les juges gantois qu’il s’agit d’une dépense faite dans le but d’acquérir des revenus. Il n’y a pas d’avantage, car le loyer est exactement aussi élevé que l’avantage, et le loyer est insuffisant à lui seul pour couvrir les frais relatifs aux logements.
Les frais relatifs au logement sont donc rejetés.

L’article 47 du CIR 1992 dispose que, sous certaines conditions, les plus-values sur certaines immobilisations ne sont pas imposées directement, mais seulement de manière étalée dans le temps.
La principale condition que le contribuable réinvestisse les plus-values dans des immobilisations corporelles ou incorporelles amortissables, affectées à l’exercice de l’activité professionnelle.

Dans cette affaire, le tribunal suit le raisonnement du fisc selon lequel l’unique but de l’investissement dans les logements était de favoriser personnellement le ménage du dirigeant d’entreprise. Et, selon les juges, il ne s’agit pas d’une activité économique.
Le logement n’est par conséquent pas affecté à l’exercice de l’activité professionnelle de la société et les conditions de l’article 47 du CIR 1992 ne sont donc pas non plus remplies.

Voilà qui nous ramène à une vieille discussion : tout ce qu’une société fait est-il professionnel ?
Les frais relatifs aux logements ont été rejetés parce qu’ils n’ont pas été faits pour acquérir des revenus professionnels. Mais prétendre qu’une immobilisation détenue par une société ne serait pas professionnelle, c’est encore complètement différent.

Indépendamment du droit des sociétés (où il n’est question nulle part d’une telle distinction), nous voyons, aussi bien dans la jurisprudence de la Cour de cassation que dans les points de vue adoptés précédemment par l’administration fiscale, qu’une société ne peut pas avoir de patrimoine distinct du patrimoine d’affectation prévu par le droit des sociétés. Autrement dit : tous les actifs d’une société sont professionnels, tant du point de vue comptable que du point de vue fiscal.

À cet égard, le tribunal commet d’ailleurs une erreur de raisonnement capitale. Si nous admettions (ce qui n’est pas le cas) que le logement reconstruit n’est pas professionnel et qu’il ne peut donc pas être admis comme remploi valable, nous devrions également conclure que les plus-values ne sont pas professionnelles et qu’elles ne peuvent donc pas non plus être soumises à l’impôt des sociétés. Il n’y a plus qu’à espérer que la société et le dirigeant d’entreprise se pourvoiront en cassation pour obtenir rapidement l’annulation de cet arrêt.