La location de logements meublés

La raison de cette nouvelle législation doit être recherchée auprès des étudiants. Pas tant les étudiants eux-mêmes, mais plutôt les bailleurs de chambres d’étudiant. La location immobilière est en principe exonérée de TVA. Il y a néanmoins des exceptions. Certains investisseurs ont imaginé que s’ils louaient les chambres d’étudiant avec des services supplémentaires, il ne s’agirait plus d’une location immobilière pure et simple. La location deviendrait alors un service hôtelier et serait ainsi soumise à la TVA.

Vous vous demandez peut-être pourquoi ces bailleurs veulent qu’une prestation exonérée devienne taxée. C’est simple : pour pouvoir déduire la TVA payée en amont. Nous voyons aujourd’hui de grands immeubles luxueux fleurir partout dans les villes typiquement estudiantines. La TVA due sur la construction de ces résidences devient déductible dès lors que des services supplémentaires sont offerts. Et papa, maman ou l’étudiant lui-même sont souvent disposés à payer un petit supplément pour le nettoyage des chambres, par exemple.

Mais selon les nouvelles règles, l’exemption de TVA s’applique d’office dès qu’une résidence est louée pour une période de plus de trois mois.

Les locations successives sont additionnées : le bailleur n’a donc aucun intérêt à conclure avec l’étudiant plusieurs contrats de trois mois moins un jour.

Pire encore : imaginons qu’un bailleur loue plusieurs chambres et que l’une de ces chambres soit louée à un étudiant qui ne reste que deux mois dans le « kot » (par exemple un étudiant Erasmus), la location ne deviendra pas taxée pour autant, en raison du statut du bailleur. Il n’est en effet pas assujetti à la TVA.

Mais il y a également d’autres bailleurs de logements meublés.
Les hôtels et motels reconnus (!) conservent leur taux de TVA de 6 %, à condition que la durée du séjour y soit inférieure à trois mois. Ce régime s’applique également aux B&B, aux parcs de vacances, aux bailleurs de maisons de vacances, etc.

Dans les situations mixtes, l’Administration de la TVA considère que l’application de la TVA n’est possible que si le bailleur héberge habituellement des hôtes payants pour une période de moins de trois mois et que le chiffre d’affaires des séjours payants d’une durée inférieure à trois mois excède 50 % du chiffre d’affaires annuel total retiré des séjours payants.

Ne perdez toutefois pas de vue qu’une location taxée de logements n’est possible que si des services connexes sont offerts. Pour les motels et hôtels, cela ne pose pas de problème. Pour les B&B, non plus. Mais pour les maisons de vacances, ce n’est pas toujours évident.

Qu’est-ce que l’Administration de la TVA entend par « services connexes » ?
Le fisc s’attend à ce qu’au moins un des services connexes suivants soit fourni aux hôtes :

• assurer la réception physique : il ne suffit pas de remettre les clés. Il faut que l’assistance effective sur demande des clients soit assurée à tout le moins durant une bonne partie de la journée. Un simple contact téléphonique ou numérique ne suffit pas. Mais un espace d’accueil spécifique n’est pas requis ;
• mettre le linge de maison à la disposition des hôtes (et assurer son remplacement hebdomadaire). Il n’est donc pas requis que les lits soient faits. La remise du linge de maison (au moins une fois par semaine) suffit ;
• fournir quotidiennement le petit-déjeuner : le bailleur ne doit pas le préparer lui-même, il peut également sous-traiter cette tâche. Des bons pour aller prendre le petit-déjeuner à proximité du lieu de séjour suffisent.

Le nettoyage final, la facturation séparée de l’eau et de l’électricité, les services de location supplémentaires (vélos, scooters...) sont sans importance (bien que la location de matériel, comme des vélos ou scooters, puisse être considérée séparément comme une prestation taxée).

De même, il importe peu que les services connexes soient facturés séparément ou qu’ils fassent partie d’un prix global. Il faut même savoir que si les services font partie du prix global, mais s’ils ne sont pas offerts, la location doit être exonérée de TVA.

Comme indiqué ci-dessus, la raison pour laquelle la législation considérée a été réécrite était une faille dans la loi dans laquelle les investisseurs qui investissent dans des résidences pour étudiants ont vu une opportunité de récupérer la TVA sur leur investissement. On peut d’ailleurs s’interroger sur la raison pour laquelle la location professionnelle de chambres d’étudiant ne peut effectivement pas être considérée comme une activité taxée.

Mais les nouvelles règles ont également un effet pervers : les propriétaires qui louent leur seconde résidence à proximité d’un site touristique pour de très courtes périodes et qui, à cette occasion, fournissent quelques services supplémentaires risquent de voir leur location taxée, alors qu’ils n’en retireront en réalité que peu d’avantages.